Investeren in hotelkamers­­­­

Alles wat je moet weten over investeren in hotelkamers, lees het volledige artikel

• Oorsprong van investeren in hotelkamers
• Concept investeren in hotelkamers
• Voordelen ten opzichte van klassiek vastgoed
• De 9 meestgestelde vragen over investeren in hotelvastgoed
• Waarop moet je letten bij de aankoop van een hotelkamer?
• Voor wie is het een goede investering?
• Zelf gebruik maken van jouw hotelkamer
• Wat na de aankoop van een hotelkamer
• Referenties
• Mogelijkheden om te investeren in hotelkamers

Oorsprong van investeren in hotelkamers

“Investeren in hotelvastgoed” ontstond in Amerika rond de jaren ’50, met als trendsetter de wereldberoemde hotelketen Marriott. Andere grote namen als Hilton en InterContinental volgden al snel. Zo werd de formule sinds eind jaren ’90, tot op heden, steeds populairder in de VS. Het concept staat daar ook bekend met de naam ‘condo hotels’ of ‘condotels’.

Over de jaren heen werd het concept wereldwijd bekender. Ook op de Belgische markt investeren particulieren steeds meer in bekende hotelketens. Zo wordt er vooral geïnvesteerd in bekende hotelketens zoals de merknamen van Accor (ibis, Mercure, Novotel, Mövenpick). In België zijn er sinds 2012 al een dertigtal hotels waarbij de aankoop van een hotelkamer voor particulieren mogelijk is. Veel van deze hotels zijn reeds uitverkocht, hebben een bewezen resultaat en dus ook een bewezen rendement voor de investeerders.

Investeren in hotelkamers: de voordelen op een rijtje

Wat is hotelvastgoed?

Een investering in hotelvastgoed verloopt eigenlijk hetzelfde als eigenaar worden van een verhuurappartement in mede-eigendom. Je wordt eigenaar van de fysieke hotelkamer, en dus van een deel van het hotel. Doordat je een deel van het hotel bezit, krijg je ook een deel van de opbrengsten van het hotel. De totale opbrengsten, welteverstaan. Dat wil zeggen dat je een deel krijgt van de inkomsten van alle kamers, de bar, het restaurant, de parkeerplaatsen en het ontbijt. Wordt jouw specifieke kamer een paar dagen niet verhuurd? Geen enkel probleem, je blijft meedelen in het resultaat van het volledige hotel.

Waarom beleggen in hotelkamers?

Investeren in een hotelkamer brengt veel algemene voordelen van vastgoed met zich mee, en doet er nog een paar bovenop. Zo kan investeren in deze alternatieve vorm van vastgoed je een hoop kopzorgen besparen, zonder dat je aan voordelen moet inboeten.

1. De notariële akte in je hand

Door te investeren in hotelvastgoed, krijg je de notariële akte in handen die jou eigenaar maakt van het fysieke vastgoed, net zoals bij een huis of appartement. Daarbij komen uiteraard ook dezelfde hele mooie voordelen kijken, zoals hypotheken nemen, schenken, en erven. Bij doorverkoop zorgt de zekerheid van een notariële akte voor een mooie meerwaarde, waar de volgende graag voor betaalt. Je koopt dus fysiek vastgoed aan, géén aandeel.

2. Lage instapkosten

Investeren in hotelvastgoed is bij ons iets later groot geworden, waardoor de prijzen van hotelkamers hier nog steeds laag liggen. Je moet dus geen grootgrondbezitter zijn om te kunnen investeren. In sommige gevallen wil dat zelfs zeggen dat je geen bijkomende lening nodig hebt om een mooie investering te kunnen maken. De instapkost stijgt natuurlijk ook mee bij inflatie, wat je bij verkoop een mooie meerwaarde oplevert. En die inflatie? Daar wordt de overnachtings- of verhuurprijs dagelijks aan aangepast, wat je dus dagelijks meer opbrengt.

3. Fiscale voordelen
   

We spraken bij vorige voordelen vaak over de meerwaarde op de verkoopprijs van je hotelkamer. Die toenames in de meerwaarde worden vooral hier heel waardevol. Niet enkel kan je sowieso een mooie extra som verwachten wanneer je doorverkoopt, als je besluit dat na de termijn van vijf jaar te doen, wordt de meerwaarde niet belast. Dat wil zeggen dat die bijkomende inkomsten integraal naar jou gaan, bovenop de inkomsten die je doorheen het jaar van je hotelkamer had. Elke cent die meer betaald wordt dan je er initieel in investeerde, gaat recht in je zak. Pure winst, geen moeite.

4. Permanente inkomsten

Doorheen het jaar? Ja, hoor. Het hele jaar door kan je vertrouwen op een constante stroom van inkomsten. Alle dagen huren toeristen en zakenlui vergaderzalen en hotelkamers, maken ze gebruik van het restaurant, de bar en de parkeerplaatsen. Die inkomsten worden allemaal samengebundeld, en daaruit krijgt iedere eigenaar van een hotelkamer een gelijk deel. Concreet zijn je inkomsten dus verzekerd, zelfs als je eigen kamer niet verhuurd wordt. Dat zorgt er ook voor dat je bij je trimestriële uitbetaling niet voor verrassingen komt te staan. Bij klassiek vastgoed zijn je inkomsten veel onzekerder: geen huurder is geen huur. Beleggen in hotelkamers is rekenen op betrouwbaarheid.

5. Beheer en uitbating

In tegenstelling tot gewoon vastgoed, word je hier niet verondersteld op te treden als huisbaas. Je hebt dus wel eigendom, maar hoeft daar helemaal niet voor op te draaien. Alle uitbating en beheer wordt behandeld door een managementsfirma die een franchisecontract aangaat met de internationale marktleider Accor. Zij staan voor kwaliteit en maakten wereldwijd naam voor merken zoals ibis, Novotel en Mercure. Samenwerkingen met zulke sterke partners garandeert een even sterke prijs-kwaliteitverhouding.

Laat dat nu net zijn waar mensen naar op zoek zijn. Met een merknaam van Accor is het hotel in goede en betrouwbare handen. Hun aanwezigheid doet ook de bezettingsgraad goed. Mensen gaan namelijk gemakkelijker boeken in een hotel waarvan ze de naam en reputatie vertrouwen. Ook het enorme internationale netwerk van Accor schept een hoop vertrouwen. Via het loyaliteitssysteem Le Club Accor betalen leden internationaal voordelige tarieven, waardoor ze vaak meer boeken en langer blijven. Zowel in naam als in daad verhoogt Accor het rendement van je investering.

Garanties bij een investering in hotelkamers

Na de beurscrashes van de laatste jaren zijn meer en meer mensen een alternatief beginnen te zoeken voor aandelen en obligaties. Aandelen kunnen hoge rendementen delen, maar je moet ook bereid zijn om grote verliezen te aanvaarden. Het schoolvoorbeeld dat we kunnen aanhalen is dat van Arcopar. Deze “goede huisvader” aandelen werden als risicoloos beschouwd. Uiteindelijk bleken ze toch niet zo goed en verloren veel mensen hun zuurverdiende spaargeld. Ook obligaties met een mooi rendement en kapitaalsgarantie zijn soms ver zoek.

Vastgoed daarentegen is de voorbije 50 jaar gemiddeld 7% gestegen. De gemiddelde meerwaarde, verhoogd met huurinkomsten, is historisch gezien dan ook een zeer mooi rendement, met aanzienlijk minder risico’s dan waar je je aan blootstelt op de beurs.

Geen leegstand

Een vaak voorkomend probleem bij woningverhuur is de leegstand door herstellingen of het zoeken naar een huurder. Als dat enkele maanden aansleept, is een groot deel van je winst verdwenen. Om dergelijke problemen tegen te gaan kies je voor verhuur met een poolsysteem: het verhuren van vastgoed in groep, net zoals bij een hotel. Daarbij geniet je 365/365 van inkomsten, ook wanneer er geen gast in je kamer verblijft. Gelijkaardige kamers brengen aan het einde van het jaar dezelfde opbrengst op aangezien alle inkomsten gelijk verdeeld worden.

Geen wanbetalers

Het is je waarschijnlijk nog niet gelukt om zonder te betalen te overnachten in een hotelkamer. Hotels vragen nu eenmaal vooraf je kredietgegevens op of verzoeken om contant te betalen bij aankomst. Daarnaast valt hotelverhuur buiten de woninghuurwet, waardoor hotels sterker in hun schoenen staan bij betwisting. Heb je al van iemand gehoord die zijn hotelkamer niet moest betalen?

Geen onbetaalde schadegevallen

Heb je er al bij stilgestaan waarom hotels werken met kaartsleutels in plaats van metalen sleutels? De voordelen zijn oneindig. Dankzij het gebruik van elektronische kaarten kan het hotel alles registeren. Dit kan gaan van het aantal check-ins en check-outs tot het onderhoud. Zo kan de uitbater perfect zien wie er aanwezig was in de kamer. Indien dit betwist wordt is er ook nog steeds camerabewaking aanwezig in elk hotel. Elk schadegeval is ofwel verzekerd, of wordt betaald door de gast.

Professioneel contact met huurders

Wil je zelf vastgoed verhuren, dan heb je twee keuzes. Of je steekt er zelf tijd en geld in om een huurder te zoeken, of je laat het over aan een vastgoedmakelaar, wat je ook geld kost. Bij hotelvastgoed hoef je je nergens over druk te maken. Accor is partner van Booking.com, de grootste boekingssite ter wereld.

Tastbare investering

Bij een investering in hotelkamers word je via een notariële akte eigenaar van één of meerdere kamers. Net zoals wanneer je je een appartement of woning aanschaft. Bovendien kunnen deze bakstenen niet in rook opgaan, in tegenstelling tot de beurswaarde van je favoriete bedrijf. Je hebt dus meer zekerheid en veiligheid.

Modernisering

Het hotel hanteert een periodiek renovatieprogramma, waardoor je kamer jaar na jaar in prima staat blijft. Het spreekt voor zich dat nieuw vastgoed het best zal verhuren en verkopen. Beide hebben een positief rendement. Doordat je het nieuw koopt, heb je het volle potentieel om te kunnen genieten van de prijsstijgingen van je kamer.

U werkt samen met de wereldtop

Merken creëren waarde voor de consument door het verzekeren van een uniform niveau van kwaliteit. Gasten zijn dan ook bereid meer te betalen voor een gerenommeerd hotelmerk zoals Accor. Zou je zelf liever in bij ibis overnachten, waar je zeker bent van kwaliteit voor € 100, of € 90 betalen voor het hotelletje om de hoek?

Toekomstgericht

Op lange termijn is hotelvastgoed zowel goed voor jou, als voor je kinderen. Je kan je investering op verschillende manieren benaderen wanneer het aankomt op de toekomst. Zowel voor jezelf, als voor je kinderen kan een belegging in hotelvastgoed enorm veel opbrengen. Zo kan je bijvoorbeeld je inkomsten als aanvulling op je pensioen zien, of het nu je jaarlijkse rendement of de meerwaarde op de verkoop is. Je trimestriële inkomsten zijn dan vooral een bijkomende inkomst, terwijl je meerwaarde van de verkoop meteen een grote brok extra geld is.  Daarnaast kan je het vastgoed schenken aan je kinderen zodat zij op hun beurt kunnen genieten van de inkomsten van je spaargeld. Zo vermijd je mogelijke erfeniskwesties, en geef je hen meteen een mooi cadeau voor de toekomst.

De juiste keuze

Iedereen is anders, dus is ook elke voorkeur verschillend. Zo is hotelvastgoed een gestage en stabiele inkomst, wat wil zeggen dat er geen enorme pieken zijn. Minder risicovol is ook minder lucratief. Verdien je liever meer met risicovollere investeringen? Dan kijk je beter naar een ander alternatief. Daarnaast is vastgoed een langetermijninvestering met iets grotere instapkost als basis voor je constante rendement. Heb je een klein bedrag te investeren of heel snel geld nodig? Dan is beleggen in hotelkamers jammer genoeg niets voor jou.

Onterecht zo blijkt: een hotel op een goede locatie levert een aardig rendement op en dit zonder grote risico’s. Het aantrekkelijke aan een hotelinvestering is dat u kunt genieten van succes aan een relatief lage instapprijs wanneer we vergelijken met klassiek vastgoed.

Investeren in hotelvastgoed is een interessante investering op middellange tot lange termijn en dit hoeft niet te verbazen. Een investering in een hotelkamer brengt specifieke voordelen met zich mee.

Allereerst beschermt u zichzelf tegen de problemen van klassiek verhuur: een hotel op een goede locatie hoeft niet lang op klanten te wachten waardoor het risico op leegstand verdwijnt. Bovendien hoeft u geen energie te steken in het zoeken van huurders, dankzij de professionele uitbating.

Daarnaast beschermt u zichzelf tegen inflatie: wanneer ze stijgt, dan stijgt de prijs van een hotelovernachting mee.

Misschien wel het meest interessant is het feit dat u deelt uit verschillende bronnen van opbrengsten. Niet alleen gaat kunt u rekenen op de kamerverhuur zelf, ook om de huuropbrengst van de aanwezige vergaderzalen of inkomsten van parking, bar en eventueel het restaurant zorgen voor rendement.

Voordelen van investeren in hotelkamers ten opzichte van klassiek vastgoed

Een eerste belangrijk voordeel ten op zichte van klassiek vastgoed, is de lagere en meer betaalbare instapprijs. Met een budget rond de € 200.000 kan je al eigenaar worden en genieten van jouw hotelkamer. Bij nieuwbouwappartementen zit je aan de kust al snel aan minstens € 300.000 als instapprijs, zeker met de stijging van de bouwprijs van de afgelopen maanden.

Een tweede grote voordeel, is dat je geen last hebt van de zorgen van klassiek vastgoed. Zo hoef je dus zelf geen huurders te regelen, hoef je niet op te kuisen, heb je geen onderhoud, is er geen sprake van langdurige leegstand, krijg je niet te maken met wanbetalers, … Al deze zaken worden namelijk voor jou uit handen genomen door een professionele partner met jarenlange ervaring. Een investering in hotelvastgoed is met andere woorden een 100% zorgelozen investering. Bovendien werkt Alysee voor de uitbating van haar hotels samen met Accor, de Europese marktleider in de hotelsector. Hierdoor kan je steeds met een gerust hart gaan slapen.

Hotelvastgoed, de perfectie combinatie tussen eigen gebruik en extra opbrengsten.

Zoals eerder aangehaald, kan je ook zelf genieten van jouw investering. Hierdoor wordt het de perfecte combinatie voor mensen die zelf af en toe graag eens naar de kust komen, maar toch ook graag opbrengsten uit hun investering halen.

Hoe gaat het eigen gebruik van zo’n hotelkamer nu juist in zijn werk? Wel, je koopt een hotelkamer in een hotel naar keuze en sluit hierbij een uitbatingscontract af. Hiermee ga je akkoord dat de internationale partner jouw hotelkamer steeds voor jou verhuurd. Op deze manier kan je meegenieten van de opbrengsten van het hotel. Zelf heb je dan ook de mogelijkheid om 30 tot 45 nachten, afhankelijk van het hotel,  te genieten van jouw kamer. Wel moet hierbij vermeld worden dat er een aantal periodes uitgesloten zijn. Dit om de exploitatie van het hotel te bevorderen en de opbrengsten voor de eigenaars te optimaliseren. Zo is het niet mogelijk om als eigenaar van jouw kamer te genieten tussen 15/07 en 15/08. Dit omdat de hotels dan zo goed als vol zitten en hier maximale opbrengsten gegenereerd worden. Verder geniet je tijdens jouw verblijf in jouw kamer ook van alle faciliteiten die het hotel aanbiedt. Zo kan je genieten van gratis ontbijt, wordt jouw kamer steeds proper gehouden, geniet je van faciliteiten zoals een zwembad en parking indien deze aanwezig zijn. Veder geniet je nog van 10% korting op alle drank- en voedselconsumpties in het hotel. Er wordt enkel een kleine service fee gevraagd voor het wassen van de linnen, verblijfsbelasting en algemene schoonmaak tijdens het verblijf. Deze servicefee is vastgesteld op 35 euro.

Hotelvastgoed tegenover klassiek vastgoed

De wereld van vastgoed bevat heel wat verschillende soorten investeringen. Op die manier wordt het soms moeilijk om door de bomen het bos nog te zien en de investering te vinden die het best bij u past. Daarom vergelijken we voor u klassiek vastgoed met een nieuwer concept: hotelvastgoed.

Welk soort investering het best bij u past hangt vanzelfsprekend vooral af van uw persoonlijke voorkeuren en wensen. Geen van beide investeringen zijn slechter of beter dan de andere. Maar vanzelfsprekend zult u een voorkeur ontwikkelen voor één van beide afhankelijk van uw wensen.

Geen zorgen

Bent u op zoek naar een investering zonder zorgen? Dan is hotelvastgoed iets voor u. U geeft hierbij namelijk het beheer uit eigen handen en vertrouwt op de ervaring van een sterke partner. Zo zijn er onder meer franchise-overeenkomsten met de nummer één in Europa: Accor.
Het risico wordt hierbij ook enorm gespreid. Aangezien u niet enkel meedeelt in de opbrengsten van uw eigen specifieke hotelkamer. U deelt namelijk ook mee in de opbrengsten van de andere hotelkamers, het ontbijt, de verhuur van seminarieruimtes, bar parking,… Op deze manier kunt u genieten van een vijfvoudige inkomstenstroom bij de aankoop van een hotelkamer.

Toch nog vastgoed

Alhoewel u hierbij geen effectief appartement aankoopt, blijft het een vastgoed investering. Dit brengt op zijn beurt dan ook de voordelen mee van vastgoed.

Naast de uitbetaling die u elke 3 maanden ontvangt, geniet u namelijk ook van de meerwaarde die vastgoed met zich meebrengt.

Inflatiebestendig

In tegenstelling tot het huidige spaarboekje is een investering in een hotelkamer ook inflatiebestendig. Dit enerzijds door de verwachte meerwaarde die deze investering met zich meebrengt. Maar vooral ook doordat de prijzen van hotelovernachtingen blijven stijgen. Afgelopen maand steeg de prijs van een hotelkamer meer dan 18%.

Kortom, hotelvastgoed brengt een veelvoud op van het klassieke spaarboekje.

De 9 meest gestelde vragen rond een investering in hotelvastgoed

Wie investeert in vastgoed bouwt aan zijn stenen spaarpot. Al decennialang bekend als één van de belangrijkste peilers in het opbouwen van vermogen samen met een extra inkomen. Hoe vroeger je hieraan kan beginnen, hoe beter. Verhuren van vastgoed vergt veel tijd en werk, ook al heb je het geluk van een goede huurder. Huuropvolging, onderhoud en herstellingswerken horen nu eenmaal bij een vastgoedinvestering. Toch hoeft het niet altijd zo te zijn. Daarom ontwikkelde Alysee als trotse pionier het hotelvastgoed in België, een zorgeloos alternatief met meer zekerheid. Wij bundelen alvast de meest gestelde vragen rond hotelvastgoed. Als je op zoek bent naar een aanvullend inkomen, de zekerheid van tastbaar vastgoed en een investering zonder zorgen, dan is hotelvastgoed zeker het bekijken waard.

Wie doet het beheer en hoe gebeurt dit precies?

Alysee staat in voor de ontwikkeling en uitbating van jouw hotel van A tot Z. Voor de uitbating werken wij samen met wereldbekende en vooral betrouwbare partners met veel ervaring in de hotelerie. Denk daarbij vooral aan internationale hotelmerken van Accor zoals Ibis, Mercure, Novotel, … Een professioneel en bekend hotelmerk zorgt voor extra cliënteel en de uitmuntende kwaliteit van de uitbating. Of u nu verblijft in een Mercure aan de Belgische Kust of een Mercure in Parijs, mensen kunnen er dezelfde kwaliteit terugvinden. Tevreden hotelbezoekers uit andere landen zullen niet twijfelen als ze een hotel vinden met dezelfde naam.

Ben je ooit al op hotel geweest? Dan weet je vast en zeker wel wat het personeel allemaal voor jou doet. Al gaat het wel iets verder dan enkel en alleen de hotelgasten tevreden stellen. Door de knowhow van de professionele uitbater en de naambekendheid van het hotel kan je als investeerder op twee oren slapen. We zorgen dus niet enkel voor het klaarzetten van het ontbijt, de ramen wassen, de bar uitbaten, … Samen met de investeerders organiseren we ook jaarlijks een algemene vergadering zodat je ook op de hoogte blijft van het reilen en zeilen van uw investering. Bekijk hier wat er in dergelijke vergadering besproken wordt.

Deze vastgoedinvestering wijkt enigszins af van het klassieke verhaal. Koop je een klassiek appartement? Dan koop je het appartement en zie je de bouwheer nooit meer weer. Bij de aankoop van een hotelkamer heb je dezelfde belangen als de uitbater. Hoe beter het hotel draait, hoe beter voor u en ook voor de uitbater.

Gaat dit over naar mijn kinderen?

Hotelkamers worden toegevoegd aan het vastgoedpatrimonium van de investeerder via een notariële akte. De hotelkamer kan u dan later op verschillende manieren overgeven aan uw kinderen: verkopen, schenken of doorgeven via successie na overlijden. Hierop moet je wel schenkingsrechten of successierechten betalen. Uiteraard kan je rekenen op de expertise van onze adviseurs om dit bedrag zo laag mogelijk te houden, bijvoorbeeld aan de hand van een gesplitste aankoop

Wat bij doorverkoop van mijn investering in hotelvastgoed?

Je bent notarieel eigenaar van jouw vastgoed. Je kan deze dus verkopen wanneer je wil, aan wie je wil en tegen welke prijs je wil. Logischer wijs kan u zelf een nieuwe koper aanbrengen. Indien u daar geen tijd voor heeft krijgt, helpen wij u graag verder via een vastgoedkantoor waarmee wij een samenwerking hebben. Zo kunnen ook de verkopers bij wie je de hotelkamer gekocht hebt op zoek naar een nieuwe koper. Dit gebeurt op verschillende manieren:

– Alle bestaande eigenaars van al onze hotels worden aangeschreven om de opportuniteit voor te stellen. Vaak worden op deze manier al kamers verkocht.

– Alle geïnteresseerden in ons databestand worden vervolgens op de hoogte gebracht dat er een hotelkamer in herverkoop aangeboden wordt. – Dagelijks krijgt Alysee nieuwe aanvragen binnen van klanten die geïnteresseerd zijn om het concept te leren kennen.

Hier kan je een video bekijken van klanten die ons de doorverkoop van hun twee hotelkamers hebben toevertrouwd. Deze werden na een week al terug verkocht met een stevige meerwaarde.

Kan ik er zelf naartoe gaan?

Als eigenaar van een hotelkamer beschikt u steeds over de mogelijkheid om zelf naar uw hotelkamer of hotelkamers binnen de groep op overnachting te gaan. Dit geldt niet enkel voor u en/of uw partner maar voor familie tot en met de tweede graad.

Er is dus de mogelijkheid dat indien u een hotelkamer heeft aangekocht aan de Belgische Kust, u ook gebruik kunt maken van een overnachting in een hotel op een andere locatie van de groep. Daarbij geniet je van extra voordelen zoals gratis ontbijt en een verlaagd tarief. Meestal is het eigen gebruik ook maar bijzaak aangezien het een pure investering betreft. Toch is dit een leuk extraatje.

Hoeveel rendement mag ik verwachten?

Dit is voor beleggers een belangrijk stuk om even bij stil te staan. Je moet goed opletten op welke manier jouw rendement geïndexeerd wordt. Bij sommige ontwikkelaars kan je kiezen voor een vast en geïndexeerd rendement. Dan blijft dit rendement ‘vast’ hangen en gaat het niet mee met uw inflatie wat dus neerkomt op een verlies aan koopkracht op lange termijn. Veel mensen kiezen daarentegen voor een groeirendement waarbij je als investeerder mee profiteert van de inflatie en de stijging van de kamerprijzen. Waardoor het mogelijk is om op middellange en lange termijn een hoger rendement te behalen

Optie 1: Vast geïndexeerd rendement stijgt met +- 1,5%.
Optie 2: Groeirendement; hotelkamerprijzen kun- nen jaarlijks wel stijgen tot wel 7 a 12%.

Over de stijging van de kamerprijzen vind je hier een artikel.

Wat zijn de nadelen van een investering in hotelvastgoed?

Investeren in hotelvastgoed blijft een investering in vastgoed. Men heeft dus een basiskapitaal nodig om hieraan te kunnen beginnen. Investeerders mogen rekenen op een inbreng van €150.000 of meer. Je betaalt hier ook registratierechten of BTW op je aankoop. Daarom raden wij je aan een beleggingshorizon te voorzien van meer dan 5 jaar. Op deze manier betaal je ook geen belasting op je meerwaarde.

Wat als mijn kamer vernieuwd moet worden?

Net zoals de professionele uitbater met jou er alle baat bij heeft dat het hotel goed uitgebaat wordt, hebben we er samen ook alle baat bij dat het hotel nu en dan gerenoveerd en opgefrist wordt. De kamers starten met een hypermoderne look, maar na verloop van tijd dringt er zich vanzelfsprekend een opfrissing op voor meer huuropbrengsten. Om het hotel automatisch te laten herademen, wordt er gewerkt met een state-of-the-art- renovatieprogramma. Dit wil zeggen dat het hotel zichzelf renoveert met een aangelegd reservefonds. Op die manier wapen je jezelf tegen toekomstige kosten terwijl u geniet van vastgoed in topconditie.

Welke locatie kies ik best voor een hotel?

Bij een vastgoedinvestering zijn drie zaken belangrijk: Locatie, locatie, locatie. Uiteraard doen Alysee en de hotelketen hun marktonderzoek. Een hotel bouw je natuurlijk niet zomaar ergens. Neem je een hotelinvestering in overweging? Denk vooral logisch na en kijk waar er het meeste vraag is naar hotelovernachtingen.

Via volgende studie van Toerisme Vlaanderen kan je dit gemakkelijk raadplegen.

Hier zie je de twee grootste trekpleisters van Vlaanderen. De Belgische Kust met 8.251.783 overnachtingen en Brussel met 6.993.061 overnachtingen. Niet toevallig de locaties waar Alysee al jarenlang succesvol hotels ontwikkelt.

Wat maakt investeren in hotelkamers uniek?

U weet het, vastgoed is en blijft een uitstekende investering in België. Vastgoed komt uiteraard in heel wat geuren en kleuren waarbij een investering in een hotelkamer als optie vaak nog onbekend is. Hier ondekt u waarom een hotelkamer wél een goed idee is.

Waarop moet je letten bij een investering in een hotel?

Wat doe jij met je geld? Alternatieve investeringen zoals vastgoedopzoeken is een slim idee. Zo kan je genieten van een grotere opbrengst en minder risico dan bepaalde traditionele beleggingen. Heb je geen zin in veel poespas? Kies dan voor de veiligheid van vastgoed zonder alles dat erbij komt kijken. Hoe? Door te investeren in hotelvastgoed. En dat doe je zo.

Is het de juiste belegging voor jou?

Zoals bij elke investering overweeg je ook bij hotelvastgoed of het voor jou de juiste keuze is. Past het bij je profiel? Heb je ruimte om te investeren in hotelvastgoed in je beleggingsportefeuille? Weet zeker dat je de juiste beslissing maakt voor je stappen onderneemt. Alleen zo kan je helemaal gaan voor je investering.

Kies het juiste hotel

Wanneer je een huis wil kopen, blijf je zoeken, kijken en bezoeken tot je het pand vindt dat bij je past. Bij hotelvastgoed is dat niet anders. Zoek een hotel dat past bij jouw stijl, ideeën, noden en voorkeuren. Zo ben je helemaal op je gemak bij je investering.

Zoek de juiste concurrenten

Hou rekening met concurrenten voor het hotel waarin jij investeert. Staan er veel hotels in de buurt? Bieden zij gelijkaardige diensten als het hotel waarin jij geïnteresseerd bent? Spreken ze dezelfde doelgroep aan? Zo ja, dan weet je dat er ook een interessant doelpubliek is in die regio. Ga je investeren in hotelvastgoed van een vijfsterrenhotel? Dan hoef je je geen zorgen te maken over een nabij vakantiepark.

Location, location, location

Zoals altijd bij vastgoed is ook bij investeren in hotelvastgoed locatie de hoogste prioriteit. De juiste locatie beïnvloed je inkomsten door hogere of lagere bezettingsgraden doorheen je verhuurperiode, maar reflecteert ook enorm in de uiteindelijke meerwaarde. Kies voor een hotel op een groeiende locatie waar het aantal bezoekers in stijgende lijn gaat. Zo verdien je meer tijdens de periode van je investering en kan je een pak meer vragen wanneer je doorverkoopt.

Zelf gebruik maken van jouw hotelkamer

Wanneer je investeert in een hotelkamer, dan sluit je een uitbatingscontract af met dit hotel. Dit wil zeggen dat jouw hotelkamer verhuurd zal worden door een internationale partner, waardoor je steeds kan meegenieten van de opbrengsten die dit hotel genereert. Je hoeft hier zelf helemaal niets voor te doen. Dit is een 100% zorgeloze investering.

Daarnaast kan je zelf ook beslissen om te genieten van jouw hotelkamer en deze dus zelf te gebruiken. Zo heb je in de meeste gevallen recht op 30 of 45 dagen eigen gebruik per jaar. Je betaalt geen huur voor de kamer, enkel een kleine bijdrage voor de service. Al de andere momenten tijdens het jaar wordt je kamer verhuurd, om zo optimale opbrengsten te bekomen.

Het is bovendien ook zo dat je als eigenaar kan genieten van alle faciliteiten die andere hotelgasten ook hebben. Zo kan je dus je auto parkeren in de (afgesloten) parking, genieten van een heerlijk ontbijt… Je hoeft met andere woorden enkel je kleren mee te nemen van thuis, maar voor de rest word je er onthaald zoals je zelf op hotel zou gaan.

Je geniet daarnaast uiteraard ook van alle andere voordelen van hotelvastgoed. Zo is de aankoop heel wat goedkoper dan een appartement, heb je lagere kosten dan bij een klassiek appartement, heb je geen last van wanbetalers, schade of leegstand en deel je mee in 90% van de nettowinst van het hotel.

Wat na de aankoop van mijn hotelkamer?

Vaak stellen klanten ons de vraag wat de volgende stappen zijn na de aankoop van een hotelkamer. De nieuwe eigenaars vragen zich vaak af of er nog contact zal zijn met het bedrijf na de aankoop. Het antwoord hierop is eenvoudig, ja! Ook worden er vaak vragen gesteld over de transparantie van het bedrijf na een aankoop. Lees hier hoe bedrijf aan deze verwachtingen voldoet.

Hier merken we al meteen een groot verschil tussen de aankoop van een klassiek appartement of woning en de aankoop van een hotelkamer. Bij de aankoop van een klassiek appartement geeft de bouwheer de sleutels van de woning aan de klant en verder zie je deze nooit meer terug. Bij de aankoop van een hotelkamer is dit niet het geval. Hier blijven de klanten op een constante basis contact hebben met de ontwikkelaar. Aangezien Alysee zelf instaat voor de exploitatie van hun hotels met managementsfirma ‘Belgian Coast Hotels – BCH’, kunnen de klanten steeds bij onze adviseurs terecht indien er vragen zijn.

Verder hecht Alysee ook uitzonderlijk veel belang aan transparantie naar klanten en potentiële klanten toe. Zo is er werk gemaakt van een eigenaarsportaal waar iedereen steeds de status van zijn investering kan opvolgen, snel in contact kan komen met de klantenservice én een lijst met veelgestelde vragen en voordelen kan bekijken. Elk kwartaal wordt er een brief verstuurd naar alle mede-eigenaars, zodat deze steeds goed geïnformeerd zijn omtrent de vooruitgang van het hotel. In deze brief worden allerlei cijfers zoals de bezettingsgraad, de gemiddelde prijs per kamer, de totale omzet, de totale kosten, … van het afgelopen kwartaal meegedeeld. Verder wordt er ook een datum meegedeeld waarop de volgende eigenaarsvergadering zal plaatsvinden. Op deze vergadering worden alle cijfers nog eens in detail besproken.

Hieronder zie je enkele fragmenten uit de eigenaarsbrief die men begin januari mocht ontvangen.

Transparante communicatie naar eigenaars van een hotelkamer

Investeerders die nauw betrokken willen zijn bij hun investering en alles tot in de puntjes willen opvolgen, zijn bij Alysee aan het juiste adres. Het bedrijf hecht enorm veel belang aan de transparante communicatie met de eigenaars die een hotelkamer hebben aangekocht. Alysee voorziet verschillende mogelijkheden om mede-eigenaars van het hotel volledig op de hoogte te houden van het reilen en zeilen binnen het hotel waarin ze geïnvesteerd hebben.

Laten we eens kijken naar een aantal zaken die het bedrijf onderneemt om een transparante communicatie met de mede-eigenaars tot stand te brengen.

Transparante communicatie per kwartaal

Elk kwartaal stuurt het bedrijf een brief naar alle mede-eigenaars van het hotel. Het doel hiervan is om iedereen te informeren over de vooruitgang die het hotel in het laatste kwartaal heeft geboekt. In deze brief worden allerlei cijfers zoals de bezettingsgraad, de gemiddelde prijs per kamer, de totale omzet, de totale kosten, … van het afgelopen kwartaal meegedeeld. Zo is elke mede-eigenaar steeds op de hoogte van wat er gaande is in het hotel en beschikt deze over specifieke cijfers hieromtrent.

De algemene vergadering

In de verstuurde kwartaalbrief wordt ook steeds de datum meegedeeld van de volgende algemene vergadering voor mede-eigenaars. Hier kan je meer te weten komen op welke manier het hotel dagelijks wordt geleid. Verder worden alle cijfers van het voorbije jaar tot in de puntjes overlopen. Hier kunnen de eigenaars vragen stellen indien er zaken niet duidelijk zijn. De hotelmanagers zullen je met plezier een extra woordje uitleg geven over hoe ze aan bepaalde resultaten komen indien dit voor jou niet duidelijk zou zijn.

Fragmenten brief kwartaal 4 2019 –  ibis Styles Zeebrugge

Zeebrugge, 30 janauri 2020

Geachte mevrouw/heer,
Beste mede-eigenaar,

 Eerst en vooral wensen wij u en uw familie het allerbeste toe voor het nieuwe jaar. Wij hopen dat 2020 een gezond en succesvol jaar mag worden. 

De volgende exploitatie- en VME vergadering vindt plaats op vrijdag 12 juni 2020 om 9u30 in het hotel ‘ibis Styles Zeebrugge’. 

In bijlage vindt u de afrekening van het vierde kwartaal van 2019 alsook het voorlopige resultaat voor 2019. Wij zijn trots op het (voorlopig) gerealiseerde resultaat in 2019. We hebben een stijging van het resultaat gerealiseerd van 8,41% tegenover vorig jaar. 

De bijdrage van het reservefonds wordt gebruikt voor toekomstige renovaties. 

Het voorschot voor het vierde kwartaal bedraagt 61.928 Euro en wordt in de komende dagen uitbetaald. Het voorlopige bruto resultaat voor de eigenaars bedraagt 709.288 Euro in 2019. Het voorlopige netto uit te keren bedrag bedraagt 587.123 Euro.

Toelichting bij het vierde kwartaal en 2019  :

De stijging in omzet en resultaat is te wijten aan een hogere bezetting, een hogere gemiddelde prijs en een stabiele kostenstructuur.

We zien dat de kameromzet stijgt met 7,50% of 131.000 Euro. Dankzij onze stabiele kostenstructuur, behalen we een stijging van het resultaat van 8,41%.  

In de maand december hebben wij diverse eindejaarverrichtingen geboekt. Hierdoor stellen we enkele grote mutaties vast. Het zijn boekingen met betrekking tot het volledige boekjaar. Gedurende de komende weken wordt de boekhouding gecontroleerd door onze externe accountant. 

De focus voor 2020 is het blijven streven naar de verhouding 33 % MICE, 33 % corporate en 33 % leisure.

Vooruitzichten 2020

We hebben reeds enkele mooie projecten voor Q1 en ook al enkele grote residentiële seminaries die vastliggen maar helaas blijft de hotelbusiness geen exacte wetenschap en beginnen we elk jaar en elke maand terug van 0. Mijn strategie blijft dezelfde, door middel van sales en marketing nog meer projecten, bedrijven, toeristen naar jullie hotel brengen.

 Hopende u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.

Nogmaals bedankt voor uw vertrouwen in ibis Styles Zeebrugge. 

Met vriendelijke groeten,

De raad van mede-eigenaars

Indien je als eigenaar vindt dat de kwartaalbrief en de algemene vergadering voor mede-eigenaars nog niet voldoende transparantie geven in jouw investering, dan kan je nog een stapje verder gaan. Je kan als mede-eigenaar van een hotel opteren om in te stappen in de raad van mede-eigenaars. Deze raad kan steeds suggesties doen om de werking van het hotel te omptimaliseren. Het hotelmanagement houdt hier in zo verre dit mogelijk is dan rekening mee. Ook heeft de raad van mede-eigenaars het recht om de volledige boekhouding van het hotel te gaan inkijken.

De tevreden eigenaar van een hotelkamer vertelt

Maak kennis met mijnheer Timmerman, gepensioneerde in de transportsector en eigenaar van een hotelkamer in Mercure Blankenberge en sinds kort ook in Mercure Oostende. Tevens ook lid van het auditcomité in Mercure Blankenberge. Mijnheer Timmerman nam contact op met Alysee voor een zorgeloze investering in vastgoed als alternatief voor het verlieslatende spaarboekje.

Waarom koos u voor een investering in hotelvastgoed?

Wij zochten naar een investering die meer opbracht dan de klassieke bancaire producten, een veiligere oplossing dan fluctuerende aandelen en iets waarbij we zelf geen bekommernissen hebben naar verhuur toe. Na kennis gemaakt te hebben met hotelvastgoed leek het ons zeer interessant aangezien de verhuur volledig uit handen gegeven wordt en je dus zelf geen moeite moet doen om huurders te zoeken.

De uitbating is volledig in handen van derden. Er is dus een contract tussen de eigenaars en de uitbater. Hierdoor hebben eigenaars geen last om huurders te zoeken. Bij eigen vastgoed heb je vaker problemen: huurderswissels, wijzigende wetgevingen, inrichting van huurders, … Bij hotelvastgoed heb je deze problemen allemaal niet.

Waarom koos u voor Blankenberge?

Het belangrijkste motief om te investeren in Blankenberge is de locatie, of de nabijheid van mogelijkheden tot verhuur. De grote troef is hier ‘Blankenberge – badstad’, vlakbij het station met het vernieuwde stationsplein. Ook de diensten die Mercure Blankenberge aanbiedt, zoals het zwembad op het dak is een uitstekende troef.

Wat vindt u van het concept hotelvastgoed?

Het concept is zeer interessant. U bent eigenaar van een hotelkamer en de uitbating wordt volledig uit handen genomen. Er is ook transparantie van de cijfers van het hotel. Als je hierover meer wilt weten kan je steeds toetreden tot het auditcomité, waarin je zeer grote inzage en inspraak hebt in de uitbating van het hotel.

Op welke manier krijgt u inzicht in de resultaten en activiteiten van het hotel?

Per kwartaal wordt er een verslag opgemaakt van alle activiteiten, de bezettingsgraad en kosten van het hotel. Hier wordt een volledige kosten-baten analyse van gemaakt. Na het bekomen van deze analyse is er ook een samenkomst van het auditcomité, waar alle cijfers kunnen bevraagd worden, facturen kunnen opgevraagd worden. Er is dus een 100% transparante boekhouding die open staat voor alle eigenaars.

Benieuwd naar de overgebleven mogelijkheden om te investeren in hotelkamers?

Momenteel kan je nog tijdelijk investeren in ibis Styles Bredene – Europahotel. U heeft ook uitzonderlijk directe opbrengsten na het verlijden van de akte. Meer informatie kan je lezen op de projectpagina van ibis styles Bredene.